| 处理意见 |
关于咨询书香门第用地使用年限的答复
关于李小英通过惠民信息平台咨询书香门第用地使用年限等问题，经查阅相关资料，答复如下：
书香门第用地多数属于2001年5月出让给兴宁市第三建筑工程公司，土地用途为商住用地，使用年限50年（终止日期至2051年5月17日）；少数未办理国有土地使用证的用地正在完善相关用地手续。待相关用地手续办理完毕，向城乡规划等职能部门办理报建手续，经竣工验收合格后，可申请办理不动产权证书（即房地产权证）。
我局针对当前市民提出的土地使用年限问题，根据相关法律法规作出了解释说明，现转发给你，请仔细阅读了解。
兴宁市国土资源局
2017年1月18日
土地使用权到期后将自动续期
去年4月份以来，浙江温州等地出现少数住宅国有建设用地使用权到期问题。近期，兴宁市也出现了部分市民反映土地使用年限问题。为帮助广大市民了解掌握相关政策法规，1月9日，记者走访市国土资源局等单位了解到，按照我国当前法律规定，房屋所有权为产权人永久所有，住宅建设用地使用权期满后自动续期。
在市行政服务中心，记者从住建、国土部门出示的房地产权证、不动产权证书中看到，房产权登记栏中未显示“使用年限”，而土地使用权中显示有“使用年限”。工作人员告诉记者，根据《中华人民共和国物权法》第四十七条规定“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、市场工具、原材料等不动产和动产享有所有权”，因此，群众合法购买的房屋，自己享有所有权，为自己永久所有。
然而，根据《中华人民共和国宪法》第十条和《中华人民共和国土地管理法》第八条规定“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。因此，国有建设用地所有权属国家所有，其他单位和个人可以通过合法途径取得土地使用权。
那么，依法取得的国有建设用地为什么会有不同年限呢？带着这个疑问，记者采访了市国土资源局副局长刘心。他告诉记者，根据我国宪法、土地管理法有关规定，国家实行严格的土地用途管制，土地使用者必须严格按照土地用途和出让年限使用土地。其中，国务院第55号令《国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》第十二条就规定了“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或者其他用地50年。”
刘心告诉记者，住房的土地使用年限取决于开发商取得土地时合同约定的使用年限，如果都是按最高年限出让，那么住宅用地就是70年，商业用地是40年、工业用地是50年、综合（商住）用地就是50年。刘心表示：“最高使用年限不一定就等于出让使用年限，因为国家规定的是最高使用年限，也就是不得超过这个规定的年限出让土地，但在出让土地中，结合土地使用者的实际或城市规划等情况，存在取得的土地使用权是低于最高使用年限的。”据介绍，我市历史上出让过不少综合用地和商住用地，开发商用来商品房出售时，其最高使用年限都是50年。
此外，关于市民普遍关心的土地使用年限的起始时间的计算问题，市国土部门也给出了权威的解释。根据《国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条规定“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限”。
刘心告诉记者：“我们购房者取得土地使用权是从房地产开发商手中或属于二手房转让过来的，因此我们的土地使用年限是从最初土地使用者取得土地时开始计算的，而不是从我们购房群众与房地产开发商或二手房者签订购房合同的时间计算。”为此，他还特意举了一个例子。例如，市民购买房屋后办到证书时间是2016年，房地产开发商取得土地是在2010年，那么开发商已使用6年，按住宅用地70年出让，因此，剩余年限就是70-6=64年。
购房者取得土地剩余年限=出让确定使用年限-开发商取得土地后已使用年限
那么，原来历史出让综合用地能否申请延长使用年限和住宅用地国有建设用地到期后又该怎么办呢？市国土资源局负责人表示，根据我国土地管理法和《城市房地产管理法》第二十二条“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期”等规定，土地使用权只有在使用期满时方可申请续期。
刘心告诉记者：“对于历史上出让的综合用地目前不能申请延长使用年限，我市仍然按照最初出让起始时间计算，保持50年不变。广大购房群众也不用担心，一方面房屋所有权属于购房者永久所有，另一方面，《物权法》也明确规定‘住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期’，群众利益不会受到损害。”
对于国家有关土地使用权续期法律未明确而土地使用时间到期的，国土资源部已于2016年12月8日下发《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》并做了专门解释，明确采取“两不一正常”的过渡性处理办法：即不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续。
2016年《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》，明确提出“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排，推动形成全社会对公民财产长久受保护的良好和稳定预期”。因此，市国土和房管部门希望广大市民要依法、理性、冷静看待土地使用年限问题。
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